Fellesgjeld er ikke lenger problematisk

Hjem » Bolig » Fellesgjeld er ikke lenger problematisk

Hva er egentlig fellesgjeld og hva må du tenke ekstra nøye over hvis du kjøper en bolig med fellesgjeld?

I denne artikkelen skal vi se på hva fellesgjeld har å si for den som skal kjøpe bolig. Vi vil også se på hva fellesgjelden dekker og hvordan et godt styre bruker inntekter og fellesgjeld for å drifte på en god måte.

Kanskje god bruk av fellesgjeld og fellesutgifter i et lag av andelsleiligheter bedre drift enn du klarer selv i en selveier?  

Hva er egentlig fellesgjeld?

For det første så er ikke fellesgjelden det blyloddet rundt halsen som mange tror. Hvis du tidligere har bodd et sted uten fellesgjeld så kan det føles som en ekstra byrde. Plutselig får du mye høyere faste utgifter hver eneste måned.

Da er det viktig å vite hva du får igjen for fellesgjelden som du betaler ned på. For det er nemlig mye!

Fellesgjeld er en måte å drifte store og mindre borettslag og aksjelag på.

Bor du i en slik leilighet, så forsøker styret å planlegge driften slik at den månedlige utgiften for beboerne eller andelseierne blir lik. Uavhengig om det er skatter som skal betales eller vinduer som skal byttes.

Borettslaget har fellesgjeld sammen, og hver andelseier betjener sin andel av den felles gjelden.

Hva er andel av fellesgjeld?

Andel fellesgjeld er den totale fellesgjelden til borettslaget fordelt på alle andelseierne. Det er størrelsen på denne andelen som er interessant å se på for deg som kjøper.

For mange er et borettslag med fellesgjeld den første inngangen i boligmarkedet etter at de har spart seg opp egenkapital.

Skal fellesgjeld betales?

Ja styret i borettslaget er ansvarlig for at fellesgjelden blir betalt ned. Det er alle andelseierne som betaler ned på fellesgjelden hver eneste måned. Det skjer som en del av de månedlige felleskostnadene.

Hva er fellesformue?

Fellesformue er når borettslag eller aksjeleiligheter har penger på bok. Formuen disponeres av styret til vedlikehold, avdrag på lån og alle de andre faste og variable utgiftene som et lag har.

Det hele minner med andre ord veldig om bruk av fellesgjeld.

Hva får du igjen for det du betaler i faste månedlige utgifter?

Når du betaler månedlige avdrag på fellesgjelden så er det en hel rekke utgifter som du ikke trenger å betale.

Verken årlig eller plutselig.

Blant de tingen fellesgjeld dekker er tomteleie, eiendomsskatt, renovasjon, vann og avløp. I tillegg dekker fellesgjeld årlig og plutselig vedlikehold.

Veldig ofte er også TV og internett inkludert. Borettslag er storkunder og får gode priser. Den største utgiftsposten er renter og avdrag på lån.

Ofte er det en vaktmester tilknyttet til borettslaget. Han finansieres av fellesgjeld. Det samme gjør skifte av lyspærer, brøyting, flagging, sosiale aktiviteter i laget og stadige små reparasjoner.

Felles vaskerier for de som ikke har kombi vaskemaskin eller andre egne varianter er fortsatt vanlig i mange større borettslag.

Med fellesgjeld får du dermed en mye mer stabil og forutsigbar økonomi. Derfor ligger det en trygghet i fellesgjeld.

Fellesgjeld er trygghet

Det positive med fellesgjeld er tryggheten. Når en vinterstorm feier ned takstein eller hele fasaden må males, så går det helt fint. Du merker det ikke på din personlige økonomi. Et godt styre setter av akkurat passelig mengde penger til vedlikehold.

Det er fordi et dyktig og riktig sammensatt styre over lang tid har laget gode systemer som viser hvor langt forfallet i laget har kommet på de ulike områdene. 

Styret vet hva som må gjøres på kort, mellomlang og lang sikt. Derfor trenger ikke andelseierne få panikk om taket må skiftes. Noen penger finnes i egenkapitalen og resten lånes opp. Så betales lånet ned litt etter litt, over mange år.

Som selvstendig boligeier så kan skifte av tak føre til at du må komme opp med et par hundre tusen på kort varsel. Det kan knekke selv den mest robuste bufferkonto. Samtidig aktualiserer det nytten av rammelån.

Tenk hvis balkongen slår sprekker og badet må skiftes på grunn av lekkasje. Det kan bli enorme beløp på kort varsel.

Ikke undervurdere tryggheten i å betale faste månedlige utgifter.

Hva må du passe på ved kjøp av bolig med fellesgjeld?

Det første du må gjøre er å inkludere fellesgjeld i prisen og deretter sammenligne med andre boliger som du vurderer.

Tidligere var andelsleiligheter med fellesgjeld mindre verdsatt i boligmarkedet, men slik er det ikke lenger.

Borettslag er ikke likt drevet og du kjøper deg inn i et øyeblikksbilde i lagets historie. Det betyr at fellesgjeld kan være rimelig sett i lys av lagets vedlikehold og kommende utgifter. Men hvis laget er dårlig drevet, så kan fellesgjeld være alt for høy.

Årsaken til det er at noen borettslag har dårlige styrer og uoppmerksomme beboere som utgjør generalforsmalingen i borettslaget. Da kan styret skyve utgiftene foran seg helt til det plutselig blir en smell av dimensjoner.

Det finnes også historier om styrer som har investert enormt i utbedringer som egentlig ikke er etterspurt av mange i borettslaget. For eksempel en heis i bygg på 4 etasjer eller råflotte nye ventilasjonsanlegg.

Da risikerer de som skal selge at antallet interesserte kjøpere går fra mange til veldig få. Kanskje bare visse grupper som har nok penger og spesielt stor interesse for heis.

På kort tid har leiligheten gått fra å være et hett salgsobjekt med lav fellesgjeld og gode salgspriser til å få enorm fellesgjeld, dårlige salgspriser og få kjøpere.

Hvis fellesgjeld er høy og det er planer om både rørfornying og skifte av tak og vinduer så sitter styret på en kostnadsbombe. Uansett hva fellesgjeld er i dag, så vil den eksplodere etter kort tid.

Hva er aller viktigst med fellesgjeld for deg som kjøper?

Det er to ting som du alltid på ha et klart svar på.

  1. Er størrelsen på fellesgjelden akseptabel?
  2. Har du økonomisk kapasitet til å betale din andel fellesgjeld hver eneste måned?

Kan jeg betale hele fellesgjelden på en gang?

Ja det er mulig hvis borettslaget har noe som kalles en IN-ordning. Departementet har laget et detaljert infohefte om dette. Det er god lesning og spesielt viktig om du kjøper deg inn i en bolig med mye fellesgjeld.

Da kan du velge om du vil betale alt på en gang eller like mye som alle andre betaler hver måned. Eller kanskje noe midt i mellom.

Vær oppmerksom på at om borettslaget går konkurs så taper du hele din andel.

Selv om risikoen er liten, så er det nok for de fleste bedre å betale andelen sin på vanlig måte og heller investere de resterende pengene en har tilgjengelig på andre måter.

For eksempel i Crowdfunding, aksjer , indeksfond eller aksjefond? Eller en utleieleilighet?

Hvordan kan jeg påvirke fellesgjelden?

Den eneste måten du kan endre det månedlige beløpet som skal betales er hvis du blir med i styret. Da vil du en gang i året sette opp budsjett for laget. Ut fra dette bestemmer dere hvor mye som skal betales på fellesgjelden hver måned.

Jeg har funnet en leilighet med veldig lav fellesgjeld

Hvis du finner en leilighet som har en helt urealistisk lav fellesgjeld, så bør du tenke deg grundig om. Om det er et eldre bygg så kan det hende at det skyldes noen virkelige kjedelige overraskelser i form av manglende vedlikehold.

Hvis bygget er nytt så kan det være manipulert regnskap ved at fellesgjelden er avdragsfri i noen år.

Da kan fellesgjelden fremstå lav, men så vil den etter kort tid stige. Det kan bli betydelig høyere utgifter når den først stiger. Det starter med at avdragene skal betales. Deretter øker det enda mer når vedlikeholdet stater. Da øker fellesgjelden hvert eneste år.

Savner du noe i artikkelen om fellesgjeld så si gjerne i fra i feltet under!

Oppsummering om fellesgjeld

Fellesgjelden benyttes av borettslag for å finansiere store prosjekter. Det kan være oppføring av leilighetene og deretter jevnlig vedlikehold og oppgraderinger.

Hvis vinduer byttes så lånes det penger som boligeierne betaler ned på med månedlige utgifter.

Du må ikke se bort fra fellesgjelden når du finner en bolig som ser billig ut. Styret har ansvaret for at fellesgjelden blir betalt. Hvis gjelden er stor, kan du forvente høye månedlige utgifter.

Fellesgjelden gir trygghet. Hvis taket må byttes så er det mange til å dele på utgiften. Den finansierer også ofte vaktmester, avgifter og skatter.

Det er i noen tilfeller mulig å betale ned hele din andel av fellesgjelden, men du bør være forsiktig med det. Det kan slå hardt tilbake på deg selv.

Les mer om bolig og hvordan du kan finansiere deg best mulig i eiendomsmarkedet

Vi har mange artikler om bolig og eiendom og alle sammen finner du her.

Utover det så anbefaler vi disse:

Foretrekker du tryggheten i fellesgjeld eller kjøper du alltid selveier? Fortelle gjerne om dine erfaringer i feltet under!

You may also like...

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.