Investere i eiendom for å bygge kapital

Hjem » Bolig » Investere i eiendom for å bygge kapital

Det er flere måter for deg å investere i eiendom. Noen er avhengig av direkte innsats med hammer og spiker, mens andre krever ikke større innsats fra deg enn å trykk kjøp på mobilen.

I denne artikkelen ser vi derfor nærmere på ulike måter å investere i eiendom.

Investere i eiendom ved å kjøpe boliger

Mange forbinder det å investere i eiendom med å kjøpe utleiebolig.

Den vanligste fremgangsmåten er å finne et objekt som kan utnyttes på en litt annen måte enn tidligere.

For eksempel ved at du finner en bolig som tidligere har vært brukt til å huse en liten familie. Stue, to eller tre soverom og kjøkken er en tradisjonell romløsning. 

Ved å endre litt på romløsningen kan disse boligene ofte utvides til fire eller fem soverom.

Dermed kan den leies ut til studenter for en høyere pris enn hva den lille familien var villig til å betale.

Finne de beste prosjektene

De virkelig gode prosjektene for å investere i eiendom er de eiendommene hvor du ikke trenger å gjøre så mye for å øke avkastningen.

Et par lettvegger og litt lettere oppussing er noen ganger alt som skal til.

I slike tilfeller er det den verdien som du tilfører etter kjøpet som er mest avgjørende for verdiutviklingen for boligen.

Den viktigste jobben du gjør i slike tilfeller er å sile ut de gode objektene slik at du får mye igjen for investeringen.

Da må du få kjøpet gjøre gode vurderinger av hvor omfattende og kostbar renoverings-jobb du har foran deg.

Hvis du bommer totalt på begge deler vil det ta veldig langt tid før verdiutviklingen og leieinntektene gjør prosjektet lønnsomt.

Bruk denne gode kalkulatoren som hjelper med å vurdere lønnsomheten i eiendommen.

Investere i eiendom ved å flippe leiligheter

Å investere i eiendom ved å flippe leiligheter krever veldig mye egeninnsats.

For den som har øye for gode objekter, og har mulighet til å renovere mye til lave kostnader, kan metoden bygge mye egenkapital på kort tid!

Ideen går ut på å kjøpe en leilighet som det er mulig å gjøre langt mer verdifull ved å pusse den kraftig opp.

Ofte totalrenoveres litt eldre slitt leiligheter som mange vegrer seg for å kjøpe. Mange orker ikke å sette i gang med renovering selv.

Se etter objekter som umiddelbart fremstår som umoderne og lite attraktive. Furupanel og gammelt kjøkken er gode indikasjoner på at prisen kan bli lav.

Etter en kort og intens oppussing er målet å selge leiligheten langt dyrere enn det du kjøpte den for.

Husk at du må skatte av verdiøkningen hvis du ikke har bodd i boligen i minst 12 måneder etter kjøpsdato.

Økt konkurranse i eiendomsmarkedet

Mange aktører har kommet til i dette markedet de siste årene. Flipping og ekspanderende utleie har blitt en greie som mange snakker om.

Det stiller større krav til deg og forarbeidet du gjør. Les her om hva du absolutt ikke må gjøre i eiendomsmarkedet. Da er du nesten garantert å tape penger.

Både en del startups og ikke minst en god del små firma og privatpersoner som driver i mindre skala med et prosjekt eller to i året.

Hvis du er flink til å identifisere verdi og klarer å utføre store deler av arbeidsoppgavene selv så kan det skape store verdier.

For deg som er handy og trenger å bygge kapital kan flipping være den perfekte metoden!

Les mer om hvor mye verdi du kan tilføre prosjektene om du tar snekkerjobben selv. De fleste vil nemlig spare store penger på å ta fri en hel måned for å arbeide med egen oppussing eller flipping!

For større boliger kan maling utgjøre en stor kostnad. Akkurat hvor mye finner du ut her!

Investere i eiendom ved å kjøpe kontraktsposisjoner i nybygg

En litt annen tilnærming er å kjøpe leiligheter som skal bygges.

Dette har vært en god strategi i stigende marked, men teknikken er selvsagt mer risikabel når markedet ikke stiger like heftig lenger.

Metoden går ut på å kjøpe leiligheter som er under bygging. Kunsten er å finne de objektene som du tror vil være mer verdifulle 2-3 år frem i tid.

Her gjelder det å kjenne området som det bygges i. Hvordan vil det se ut om 2-3 år? Hvilke planer er det for utvikling av nabotomter, infrastruktur og offentlig transport?

Hva med skoler, grøntarealer og reguleringsplaner?

Makroperspektiv er nyttig. De som klarer å bruke mye input for å lage en treffsikker hypotese kan tjene gode penger på riktig kontraktsposisjon.

Hvordan foregår kjøp og salg av kontraktsposisjon?

Når entreprenører skal bygge ut boligfelt er de avhengig at å få solgt en del av boligene før de setter i gang.

Dette gjør de for å sikre seg. De trenger å få inn noe kapital med en gang. Dessuten trenger de å vite at det står kjøpere klare med resten av pengene når byggeperioden er sluttført.

Tenk den risikoen det vil være om en entreprenør bygger 50 boliger og ikke får solgt noen når de er ferdig. Det ville blitt en umiddelbar konkurs.

Fordelen for deg som kjøper av kontraktsposisjon er at du ikke trenger å punge ut hele beløpet med en gang.

Du må gjerne bare dekke noen hundre tusen når du inngår avtalen. Deretter kan du vente helt til boligene er ferdig med å dekke det resterende.

I mellomtidene har boligene gjerne steget med 10-30% og du kan hente ut noen hundre tusener i profitt. 

Avkastningen på ditt lille innskudd kan i slike sammenhenger bli formidabel.

Les mer om salg av kontraktsposisjon i denne artikkelen.

Investere i eiendom ved å kjøpe eiendomsselskaper

En enda enklere form for å investere i eiendom er å kjøpe seg inn i selskaper som driver med eiendomsutvikling.

Det kan være alt fra selskaper som bygger boliger til store firma som forvalter store eiendomsporteføljer for utleie til bedrifter og private.

Noen eksempler fra Oslo Børs:

  • Entra (næring)
  • Selvaag Bolig (boligbygger)
  • Olav Thon Eiendomsselskap (næring og hoteller)
  • KMC Properties (næring)
  • Solon Eiendom (boligbygger)

Fordelen med å investere i eiendom på denne måten er at du har lave transaksjonskostnader. Du kan enkelt og raskt flytte penger inn og ut av markedet.

Det er flere selskaper som driver innenfor eiendom og bare i Norden finner du mange interessante selskaper.

Aksjefond kun bestående av eiendomsselskaper

Det finnes også rene eiendomsfond. Både norske og svenske fond som spesialiserer seg på å finne de beste eiendomsselskapene i Norden eller Europa.

Blant de mest kjente er eiendomsfond fra Odin og First.

Du kan også kjøpe ETF bestående av eiendomsselskaper. Se mer om forskjellene mellom aksjefond og ETF.

Hvis du har god oversikt over konjunkturer og demografi i spesielle markeder rundt om i verden så er det gode muligheter for å tjene penger på eiendom med ETF.

Investere i eiendom via crowdfunding

En siste metode for å investere i eiendom uten selv å røre spiker eller børsen er å låne ut penger til firma som driver med eiendom.

Det gjøres gjennom crowdfunding i Norge, Skandinavia og resten av Europa.

Det er i prinsippet er veldig enkelt.

Du finner en kort beskrivelse av et eiendomsprosjektet på nettsiden til selskapet som formidler utlån.

Deretter bestemmer du deg for å bidra med en andel av det totale lånet. Du kan som regel velge å investere fra 1000 kroner og oppover i skandinavisk eiendom. I Europa kan du investere så lite som 10 Euro i hvert enkelt lån.

Eksempel på hvordan utlån fungerer

La oss si at en liten bolig-entreprenør ønsker å låne 3 millioner kroner. Da er det kanskje så mange som tusen långivere som bidrar med alt fra et par tusen kroner til flere titusener i lån.

Til sammen får utviklerne dekket lånebehovet sitt og mange utlånerne får mulighet til å bidra med litt penger hver. Renten er ofte på omtrent 10%.

Det er veldig viktig å fordele utlånet på flere selskaper

Det er bedre å låne ut 1000 kroner til hundre prosjekter enn å låne ut 100 000 til ett prosjekt.

Årsaken er at du på den måten får spredt risikoen mest mulig. Akkurat det samme prinsippet kjenner du kanskje igjen fra et indeksfond?

I indeksfond kjøper man andeler i hundre eller tusenvis av selskaper istedenfor å kjøpe en stor andel i ett selskap.

De globale indeksfondene er det beste eksempelet på svært stor spredning.

Skatt og risiko ved crowdfunding av eiendom

I tillegg til å spre investeringen på flere utlån så kan det være lurt å også spre investeringen på flere formidlere av lån.

Du vil nemlig også ha en selskaps-spesifikk risiko knyttet til utlåns plattformen som du benytter.

Risikoen vil ikke være veldig stor for de store skandinaviske plattformene, men den bør tas hensyn til hvis du driver utlån i stor skala.

Da kan det være greit å benytte seg av 2-3 ulike plattformer og spre utlån fra alle disse.

Hvis du låner ut en million kroner vil du i teorien kunne tjene mellom 80 000 og 120 000 per år. Avhengig av hvilken rente du krever for lånene dine.

Husk at risikoen for misligholde lån øker med renten. Det er derfor viktig gå finne en god miks mellom passe høye rente og risiko.

De fleste selskaper som tilbyr utlån tar en prosent av lånet i gebyr. Det vil si at en prosent av det som du egentlig skulle fått i rente betales istedenfor direkte til plattformen som formidler lånet.

Av den gjenstående profitten må du skatte 22%.

I tillegg må du nok regne med at et og annet lån vil forfalle uten at låntaker kan betale. Inkludert skatt og misligholdte lån kan du forvente å realisere omtrent 75% av den renten som du teoretisk knytter utlånet ditt til.

Det vil si at om du i teorien låner ut 100 000 kroner til 10% rente, så kan du forvente å sitte igjen med omtrent 75 000 etter svinn og skatt.

Oppsummering om å investere i eiendom

Eiendom blir sett på som en sikker investering, men det er den ikke. Som med all investering kan du tape og tjene store penger også med eiendom.

Likevel blir det ikke sett på som like kontroversielt om noen vil låne mye penger for å investere i eiendom.

Til sammenligning vil lån av den samme summen for å investere i aksjemarkedet heve adskillig flere øyebryn.

Husk derfor på at hvis du eier egen bolig og noen sekundærboliger så utgjør eiendom en svært stor del av din formue.

Det kan derfor være lurt å diversifisere porteføljen.

Du kan investere i eiendom på flere ulike måter:

  • Kjøpe uteliebolig
  • Flippe leiligheter
  • Kontraksposisjoner
  • Kjøpe aksjer i eiendomsselskaper
  • Crowdfunding av eiendom

Metodene skiller seg ved at de krever svært ulike grad av egeninnsats og oppfølging.

Hvis du er avhengig av å sikre deg stabile inntekter vil utleie ofte gi bedre forutsigbarhet enn det volatile aksjemarkedet.

Du som er veldig flink til å renovere hus og i tillegg har god markedsforståelse kan tjene veldig mye penger ved å investere i eiendom. Spesielt hvis du klarer å gjøre gode estimater for verdiutviklingen av en bolig.

Mye av profitten ved å investere i eiendom kommer fra å gjøre det gode kjøpet og deretter tilføre veldig mye verdi i form av å skape gode løsninger når en bygger om.

Les mer om å investere i eiendom og andre investeringer

Hvilken metode har du benyttet for å investere i eiendom? Hvor stor andel synes du det er fornuftig å investere i eiendom målt opp mot den totale investerte formuen?

Fortell gjerne om dine erfaringer i feltet under!

You may also like...

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.