Slik garanterer du dårlig avkastning på egen bolig og i eiendomsmarkedet
Vi snur problemstillingen om det gode boligkjøpet og suksess i eiendomsmarkedet på hodet og ser på hvordan du kan sikre deg dårlig avkastning i eiendomsmarkedet.
Ved å holde seg unna de verste fellene i denne artikkelen så øker sjansen for at du kan gjøre et boligkjøp som du blir godt fornøyd med.
Kjøp bolig i et området som ikke har god prisutvikling.
Det finnes mange områder, både i bydeler og på steder rundt om i landet, hvor boligprisene omtrent stå stille.
Hvis du ønsker å oppnå verdistigning med boligen din så må du rett og slett identifisere disse områdene og holde deg unna.
Har verdistigning på egen bolig noe å si?
Hvorfor er det viktig å ha verdistigning på egen bolig?
Det kan virke unaturlig å tenke på at man må ha verdiutvikling i den boligen man eier.
Man skal jo tross alt bare bo dere og det spiller vel kanskje ikke så stor rolle at den øker i verdi eller ikke?
Jo det gjør det definitivt. Enten du flytter eller du blir boende i flere tiår.
Hvis du noen gang flytter vil du oppleve store forskjeller på hvilke boliger du har mulighet til å kjøpe etter at du har solgt din.
Hvis boligen har lagt i et gunstig området og steget mye, så er plutselig mulighetene enorme.
Mange av de flotteste og dyreste boligene i sørlandsbyene blir nå kjøpt opp av personer som vokste opp der, og som nå vender hjem etter mange år i Oslo.
Ikke fordi de i utgangspunktet var så mye rikere enn de som forble i sørlandsbyen, men fordi prisutviklingen i deres respektive boligmarkeder var så forskjellig.
Sørlandsboeren tjente 700 000 hvert år og boligen steg et par prosent i året.
Osloboeren tjente også 700 000 mens den elleville prisveksten i boligmarkedet førte til at investeringen i en leilighet til noen få millioner på slutten av nittitallet nå har blitt til tosifrede boligverdier.
Når osloboeren skal konkurrere i et nytt marked hvor prisene har stått vesentlig mer stille, så blir det lett match i budrunden.
Hvordan kan du vite at det vil være dårligere vekst i visse bydeler?
Det er ikke alltid lett å vite, og ingenting er sikkert. Merkelige og helt uforutsette ting kan knekke selv den beste spådom. Det gjelder i aller høyeste grad også for eiendomsmarkedet.
Men du kan gjøre grundige analyser som i alle fall reduserer risikoen for å ta feil.
Det du har å gå ut i fra er hvordan den historiske utviklingen har vært i bydelen sammenlignet med andre.
Se på bydeler som plutselig fikk god vekst. Hva skjedd med byutviklingen i de områdene noen år før veksten tok til?
- Hvilke reguleringer og planer ble gjort?
- Ble det bygget ny infrastruktur?
- Bygget nye skoler eller kollektivlinjer?
- Ble bydelen bundet bedre sammen med andre bydeler?
- Ble det bygget parker og en annen type boliger som endret befolkningen i området?
Hvis du klarer å kjenne igjen suksessfaktorer så vet du i alle fall hva som virker.
Tilsvarende så kan du se på hva som ikke virker
Har noen bydeler stått mer eller mindre stille i verdiutviklingen? Hva kjennetegner disse?
- Hva har ikke blitt gjort her som gjøres i andre byer og bydeler?
- På hvilken måte skiller bydelen seg ut?
- Hva kjennetegner denne delen av byen?
- Hvem bor der?
- Hovedvekt av eldre, eller unge?
- Hva sier levekårsundersøkelser?
- Hvilke planer har byrådet for utvikling i byen på kort og lang sikt?
Selv om du kan få mer bolig for pengene i enkelte strøk, så er det ikke sikkert at det er riktig for deg og din situasjon.
Det er nemlig en grunn til at du får mer for pengene. Og hvis ingenting strukturelle endringer finner sted så vil du alltid få mer for pengene i den bydelen. Også når du selger.
Du vil med andre ord begrense egen verdiutvikling på boligen med mindre det strukturelle i området blir bedre.
By for mye i budrunden
Det øyeblikket som er mest avgjørende for verdiutviklingen i akkurat din bolig er hvor mye du må legge ut for å kjøpe den.
Selvsagt kan prisutvikling i området bidra til å dempe et dårlig kjøp. Men det kan ta tid. Skal du gjøre et riktig godt kjøpe så må du treffe både på område og pris.
Hvis du går inn i budrunden uten et klart bilde av hva boligen er verdt, så er det vanskelig å stoppe budgivningen når den prisen er overskredet.
Det blir litt som å lete under gatelykten hvor lyset er best i stedet for ute i den mørke grøften hvor du faktisk mistet noe.
Taktikk i budrunden for å lykkes i eiendomsmarkedet
Det finnes egne taktikker for hva som fungerer og ikke i budrundene.
Hvis du vil gjøre et dårlig kjøp så bør du sørge for å dra opp tempoet i budrunden.
Sørg for å starte budrunden med et høyt bud og øke forholdsvis mye bare få minutter etter at andre har bydd.
De som ønsker lavest mulig pris gjør det motsatte.
Studier viser at prisen blir lavest om man venter i det lengste med hvert bud og ikke starter budrunden.
Hvis man blir tvunget til å starte så bør man starte lavt.
Hver gang det kommer et konkurrerende bud så bør det ventes til fristen nærmer seg før man øker.
Øk kun bitte litt hver gang. Selv om megleren går lei av å vente. 5000 er supert. La det være lang akseptfrist for hvert bud.
Denne prosessen fører til at euforien i budrunden blir lav.
Alle parter har tid til å tenke seg om og det er mindre sjanse for å bli revet med, og dermed by for mye.
La være å gjøre en grundig vurdering av hva boligen bør være verdt.
Finn inneholder en del interessant statistikk som er gull verdt når du skal vurdere en bolig. Det samme kan du se lese mer om her i denne utfyllende artikkelen om hva en bolig er verdt.
Det er svært viktig å benytte den informasjonen som ligger tilgjengelig i grunnboken og på portaler som Finn. Her er en god metode for å hindre å kjøpe til feil pris.
Slik avdekker du rettferdig pris på boligen
Se først på Finn hvor bildene under er hentet fra. Merk deg de gule feltene.
Prisstatistikken viser deg hvordan huset er priset per kvadratmeter i strøket det ligger og deretter sammenlignet med byen som helhet.
Deretter ser du hva boligen er solgt for tidligere. Hvis du scroller nedover vil du se en rekke hus og leiligheter som er solgt i samme området.
Trykk deg inn på disse og lag deg en enkel klassifisering av standarden. For eksempel 1-2-3 etter nyoppusset – litt slitt – fullstendig oppussing.
Mange av disse vil være i samme stand som den du kjøper. Noen litt bedre og noen litt verre.
Justerer med den faktoren som du har laget. Jo bedre klassifisering du gjør, jo riktigere blir tallgrunnlaget ditt.
Er huset du ser på priset noenlunde likt som sammenlignbare objekter? Hvis det er mye dyrere, finnes det en naturlig forklaring?
Tilslutt må du se på hva boligen er solgt for tidligere.
Her ser vi seks ulike salg. Gir de mening? Ja, de fleste summene gjør det, men en av de stikker seg ut.
Den er den som er markert i gult. Årsaken er den formidable prisveksten.
Mens de andre summene henger sammen med den generelle boligprisveksten i perioden, er stigningen på 62% på knappe 20 måneder formidabel.
Spesielt siden det ikke ble gjort utbedringer på boligen i perioden.
Derfor blir prisveksten fra 2015 til 2021 minimal. Langt under den generelle veksten i markedet. Det er markedets måte å korrigere for feil-prisingen i 2015.
Historikken i eiendomsmarkedet er til for å brukes
Hvis du sjekker historiske salg og deretter sjekker prisutvikling for lignende boliger og generell vekst i bydelen så bør du ganske enkelt avdekke om boligen er priset på linje med der den bør være.
Hvis den avviker under vanlig pris så kan det være et godt tegn. Spesielt hvis det ikke finnes noen åpenbare grunner til det i prospektet.
Mest sannsynlig er det et godt kjøp.
Avviker den over vanlig pris så må du finne ut av hvorfor.
I tillegg må du finne ut om du vurderer årsaken til avviket som like verdifullt som det selger gjør. Noen har gjort kostbare oppgraderinger som selger digger, men som boligmarkedet ellers ikke er begeistret for. Da kan ikke selger forvente å få igjen de pengene.
Er det en marginal oppussing av et bad som fra før var kun 5 år gammelt så kan selger mene det er kjempe verdifullt og vil ha tilbake alle pengene.
Mens du mener det ikke har tilført spesiell verdi.
Ved gjennomgang av potensielle kjøp med denne metodikken så ser vi stadig eksempler på eksepsjonelt gode og dårlige kjøp.
Din jobb er å bruke all tilgjengelig statistikk og lage en god egen metode og klassifisering slik at du vet på forhånd hva boligen bør være verdt.
Da er det enkelt å gjøre gode kjøp i eiendomsmarkedet.
Bruk veldig kort tid på visning og ikke les salgsrapporten
Det er ikke uvanlig å bruke lenger tid på å kjøpe TV enn bolig. Før TV leser man gjerne utfyllende tester og produktbeskrivelser. Sammenligner flere TV stilt opp mot hverandre og tenker seg grundig om.
Mange kjøper bolig langt raskere.
20-30 minutter på visning og et lett overfladisk blikk gjennom rommene.
Det er ikke alt en oppdager på visning, men sammen med tilstandsrapporten og de øvrige opplysningene som legges til i porteføljen man får som kjøper, så bør det være tilstrekkelig informasjon til å danne seg et veldig godt inntrykk av boligens kvaliteter og mangler.
Oppsummering om å gjøre et dårlig boligkjøp og få dårlig avkastning i eiendomsmarkedet
Hvis du går inn i en budrunde og gjør absolutt alle feilene som kan gjøres så ender du opp med en bolig som er alt for dyr og som du må regne med ikke stiger i pris på veldig mange år.
For å klare det så må du virkelig gjøre mye galt.
Start med å velge en by eller et område av byen som få ønsker å bo. Sosiale problemer, levekår, dårlig infrastruktur og mangel på plass og parker er et godt sted å begynne.
Hopp glatt over salgsrapporten og alt som har med tilstanden til boligen å gjøre.
La være å sjekk tidligere statistikk over salg for både den aktuelle og tilsvarende leiligheter. På den måten har du absolutt ingen forutsetninger for å vite hvor mye boligen bør koste.
Det gjør utgangspunktet før visning miserabelt.
Stikk kun en rask tur innom på visning og observer overfladisk mens du raskt beveger deg gjennom leiligheten.
Start deretter budrunden så raskt som du kan med et høyt bud. Se til at budrunden går i et raskt tempo med hyppige og store økninger veldig kort tid etter motpartene har bydd.
Gjør du alt dette bør du ha veldig gode muligheter til å gjøre et elendig kjøp som nærmest garanterer lav avkastning i eiendomsmarkedet.
Lykke til med kjøpet!
Vil du lese mer om bolig og eiendomsmarkedet?
Vi har flere artikler innenfor samme tema som du kanskje finner spennende. Bruk også veldig gjerne feltet under til å fortelle om dine feil og suksesser i eiendomsmarkedet.
- Det er mye billigere å ta snekringen selv enn å jobbe en time overtid for å la en snekker ta jobben
- Vil du tjene penger på bolig uten å eie alt for mange boliger selv? Det finnes en måte
- Hvem eier boligen som du sikler på? Det kan du finne ut uten at noen merker det
- Hva er ligningsverdi for en bolig og hvorfor er den så forskjellig fra det som du betaler?
- Investeringer i eiendom er perfekt for å bygge kapital!
