Det kan være bedre for deg å kjøpe andelsleilighet enn selveier!

Har du noen gang droppet å dra på visning bare fordi det var en andelsleilighet?

Andelsleiligheter har nemlig hatt et dårlige rykte mange har hevdet at de øker mindre i verdi enn selveier.

Men nå er det ikke nødvendigvis slik lenger.

Her forklarer vi deg fordelene og ulempene med andelsleilighet i forhold til selveier, og vi forklarer deg hva du bør tenke på for å kjøpe riktig til ditt behov!

Hva er en andelsleilighet?

En andelsleilighet er en leilighet som hører til et borettslag.

Det er mest vanlig at et borettslag består av leiligheter, men det finnes faktisk også hus og rekkehus som er organisert som borettslag.

Det betyr at du på papiret ikke eier leiligheten selv. Dette høres ekstremt skummelt ut, men la oss forklare:

Når du vinner budrunden så kjøper du en andel i borettslaget. Andelen gir deg borett til leiligheten som du har kjøpt. Når du så selger leiligheten, så selger du andelen din i borettslaget og dermed også boretten til leiligheten.

Dette betyr at ansvaret for leiligheten i stor grad faller på borettslaget. Hva menes med det?

Styret har mye ansvar i borettslag

Hvis du skal pusse opp innvendig så er det du som må ta regningen. Men om det skal byttes ytterdør, vinduer eller tak så er det faktisk borettslaget sin plikt. Laget og dermed også Styret er ansvarlig for kvaliteten på boligmassen.

Borettslagets styre har nemlig ansvaret for å ivareta bygningsmassens verdier.

Det gjør at borettslaget blir ansvarlig for en rekke oppgaver. Alt fra brannsikkerhet til at det er forsvarlig ventilert og vedlikeholdt i bygget.

Hva er selveier leilighet? Er selveier forskjellig fra andelsleilighet?

En leilighet i et borettslag står i et motsetningsforhold til en selveierleilighet. Da er det du som er eier av selve leiligheten. Alt ansvaret for bygningsmassen, innvendig og utvendig, hviler på dine skuldre.

Samtidig gir en selveier-leilighet deg mer frihet. Du har som selveier ikke det samme regelverket å forholde deg til som i et borettslag. Du har ikke et styre og en generalforsamling som kan innføre lover og regler som du ikke liker.

Hvem kan eie andelsleilighet?

Eierne skal godkjennes av styret, men om du kjøper som privatperson så er dette i alle hovedsak en formalitet.

Hva er fordelene med andelsleilighet?

Ved å kjøpe en andelsleilighet så slipper du å betale dokumentavgift. Den utgjør faktisk hele 2,5% av kjøpesummen til en selveier-leilighet.

Det betyr at for hver million du bruker på kjøpet så går hele 25 000 rett til staten i dokumentavgift.

Siden du kjøper en borett og ikke eiendom i en andelsleilighet, så slipper du dokumentavgiften. Siden mange boliger koster 3-4 millioner kroner, kan dokumentavgiften lett havne på nesten hundre tusen kroner. Det er en fin og umiddelbar innsparing ved å velge borettslag.

Hvordan fungerer andelsleilighet med tanke på økonomi?

De allerede nevnte fellesutgiftene er helt sentrale for andelsleiligheter.

Fellesutgifter i et borettslag er kostnader som alle seksjonseiere er ansvarlige for å betale. De månedlige fellesutgiftene dekker vanligvis vedlikehold, reparasjoner og andre tjenester som er nødvendige for å opprettholde borettslaget som en helhet.

Fellesutgifter kan også omfatte strøm, gass, vann og avfallshåndtering. Det er de totale fellesutgiftene som bestemmer hvor mye hver seksjon må betale.

Andelsleilighet passer best for deg som er opptatt av stabile månedlige utgifter. Selv om taket skulle lekke og alle vinduene knuse, så slipper du å hoste opp pengene den samme uken. Månedlige fellesutgifter sikrer driften av borettslaget og ivaretar verdien på leilighetene.

Når du eier selv har du ingen andre til å hjelpe deg med finansieringen om noen dyrt skulle skje.

Egentlig er ikke kostnadene for selveier og borettslagsleilighet så forskjellig

Fellesutgiftene som du betaler for en andelsleilighet må du nemlig egentlig også betale om du eier en selveier. Men du gjør det på en annen måte.

I form av større engangsutgifter til vedlikehold og årlige avgifter til kommune. I en andelsleilighet spres dette i månedlige fellesutgifter som gir mer stabilitet.

Verdiutviklingen på eiendomstypene er temmelig lik. Slik vil det være inntil samfunnet eller regelverket endrer seg. Lovverket kan nemlig plutselig gjøre det gunstigere å kjøpe det ene fremfor det andre.

Verdiutvikling for andelsleilighet

Hvis folk flest tror at selveier er et bedre kjøp, så er det sannsynlig at disse leilighetene vil stige mer i verdi. Per i dag er det vanskelig å spå hvilken type bolig som vil få høyest prisvekst, men det er ingen grunn til å anse selveier som et bedre kjøp.

En av de store fordelene med andelsleilighet er at du har et styre som arbeider for deg og de andre beboerne.

Styret bidrar til god drift og har ofte ekspertise innenfor drift og vedlikehold som overgår den enkelte privatperson.

For mange vil andelsleilighet derfor være en stor trygghet og visshet om høyere kvalitet på vedlikehold. Noe som er en styrke med tanke på verdiutvikling.

Mer om styret, vaktmester og hva annet som fellesgjelden finansierer finner du i denne artikkelen.

Hva er ulempene med andelsleilighet?

Den største ulempen med andelsleilighet er regelverket til borettslaget. Det er du nødt til å forholde deg til. Regelverket kan legge begrensinger på utleie og hvilke utbedringer du kan gjøre i leiligheten.

Borettslaget forholder seg til borettslagsloven. Utover loven kan de ha egne vedtekter som presiserer enkelte forhold.

Sjekk alltid vedtektene til borrettslaget før du kjøper andelsleilighet.

Kan jeg leie ut en andelsleilighet?

For eksempel har mange borettslag forbud mot utleie. Andre har restriksjoner på antall dager du kan leie ut. Det kan til og med være begrensninger på hvor mange år du kan leie ut boligen mens du studerer eller jobber utenbys.

Dette varierer og du bør sjekke godt i forkant om utleie av andelsleilighet permanent eller på AirBnB er viktig for deg.

Vår erfaring er god med begge deler. Vi har drevet både kort og langtids utleie av andelsleilighet i borettslag uten noen som helst problemer.

Den samme erfaringen har flere av våre bekjente. Men vi har også erfaring med det motsatte fra andre borettslag.

Hva kan man pusse opp i andelsleilighet?

Regelverket kan også gjøre det mer komplisert å installere varmepumpe. Eller gjøre spennende renoveringsarbeid som å flytte rom og vegger.

Du er prisgitt de valgene styret i borettslaget tar når det kommer til bredbånd, tv og eksterne leverandører.

Dette er spesielt viktig hvis du kjøper bolig i utlandet som skal leies ut. Vedtektene i borettslaget skrives av styret og vedtas av generalforsamlingen. Du bør sjekke disse grundig før kjøp.

Hvordan fungerer forkjøpsrett for en borettslagsleilighet?

Forkjøpsrett kan gi grunnlaget for en emosjonell berg og dalbane ved kjøp av andelsleilighet.

Det er nemlig ikke sikkert at du får leiligheten selv om du har det høyeste budet!

Opp til en uke før eller etter at du har fått tilslaget kan andre konkurrenter med et gunstigere medlemsnummer i boligbyggelaget, som OBOS og BOB, overta kjøpet til de samme betingelsene.

De bruker da sin rett til å kjøpe boligbyggelagets leiligheter foran eksterne kjøpere eller kjøpere med dårligere medlemsnummer.

Forkjøpsrett gjør det også vanskeligere å by riktig sum for leiligheten. Selv om du vinner budrunden til en god pris, så kan du fortsatt tape leiligheten. Dermed kan mange strekke seg lengre enn de ellers ville gjort for å gjøre leiligheten uinteressant å kapre. Det betyr igjen at det er veldig lett å betale for mye.

Hvordan fungerer selveierleilighet?

Du har en vid bruksrett i selveierleilighet. På godt og vondt.

Naboene har nemlig like store rettigheter som deg selv. Det gjør at naboene har like stor rett til å gjøre ting som du ikke liker. Det kan være alt fra utleie til oppføring av støyende varmepumpe eller irriterende husdyr.

Alternative fargevalg eller tilbygg er også en klassisk og potensiell konflikt.

Sameiet kan kreve at selveier søker om utleie, men skal ha saklig grunn for å nekte.

Hvilket lån må jeg ha til andelsleilighet?

Du står helt fritt til å velge det lånet som passer deg best. I motsetning til aksjeleilighet hvor enkelte banker ikke låner ut, så gjør alle det til andelsleiligheter.

På finansportalen finner du en nøytral offentlig tjeneste for sammenligning av lånevilkår. Den både sammenligner og viser priser på banklån.

Aller billigst er lånet som regel via en forening som du er eller kan bli medlem i. Da får du den beste boliglånsrenten! Sjekk for all del før du søker lån andre steder. Typiske foreninger med gode vilkår er arbeidstakerorganisasjoner.

Husk å vurder rammelån som et alternativ. Som du ser her er det mange fordeler med rammelån.

Oppsummering om andelsleilighet

Det er en fantastisk følelse å ta steget inn på boligmarkedet. Den norske skattelovgivningen har så lenge vi kan huske premiert boligeiere og straffet de som leier.

Det gjennomføres hvert år en enorm fordeling av penger i Norge fra de som leier til de som eier. Ved å kjøpe en bolig blir du en av de som drar nytte av alle fordelene.

Du får som eier gunstige fradrag på skatten og gode vilkår ved å leie ut. Dessuten får du ta del i prisveksten for boliger som ser ut til å vokse inn i himmelen.

Om du kjøper andelsleilighet eller selveier er i stor grad det samme. Begge deler har sine fordeler og ulemper. Men ingen av fordelen og ulempene er verre enn at du ikke blir vant til de og på den måten tilpasser deg.

Andelsleilighet passer best for deg som er opptatt av stabile månedlige utgifter. Selv om taket skulle lekke og alle vinduene knuse, så slipper du å hoste opp pengene den samme uken. Månedlige fellesutgifter sikrer driften av borettslaget og ivaretar verdien på leilighetene.

Når du eier selv har du ingen andre til å hjelpe deg med finansieringen om noen dyrt skulle skje.

Ved å eie selv står du litt mer fri til å leie ut, men du må samtidig vise større toleranse for naboens planer.

Det må derfor vurdere nøye hvilke behov du har i den tiden du skal eie boligen. Kjøp den varianten som passer best med det livet og de planene som du har lagt. Da får du en fleksibel og god bolig som du trives i.

Les mer om boligkjøp og investeringer

Les gjerne mer om egenkapital til boligkjøpet.

Eller hvordan du kan spare penger veldig fort. Det er lurt å starte tidlig hvis du skal inn på markedet i de store byene. Hvis du i tillegg klarer å spare fort og mye i de første årene så har du mulighet til å komme inn på markedet før det løper fra deg.

• Vurderer du å kjøpe en kontraktsposisjon så sjekk dette grundig før du går i gang!
• Slik investerer du i eiendom for å bygge kapital
• Hvem eier egentlig boligen?
• Slik er ligningsverdien på boligen beregnet
• Ikke gjør disse tabbene i eiendomsmarkedet, da er du nesten garantert å tape penger!

Hva ble avgjørende for ditt valg av boligtype? Er du komfortabel med å kjøpe andelsleilighet? Fortell gjerne om dine erfaringer i feltet under!